"지주택의 위험" 원수한테도 안 권한다
지역주택조합(지주택)의
위험, 왜 서민의 전재산이
사라지는가,,
“일반 분양보다 30% 저렴합니다.” “토지 확보 80% 완료.” “곧 착공 들어갑니다.”
지역주택조합(지주택) 설명회에서 가장 자주 등장하는 말들이다. 그러나 이 말들은 기대와 착시를 자극할 뿐, 사업의 본질을 설명하지 않는다.
이 글은 지주택을 도덕이나 감정의 문제가 아니라, 경제적 구조와 성공 확률의 문제로 해부한다. 핵심 질문은 단 하나다. 왜 이렇게 많은 사람이 지주택에서 돈을 잃는가.
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| 지역주택조합 아파트가 유험한이유 |
1. 지주택이란 무엇인가 ---구조부터 위험하다
지역주택조합은 간단히 말해 땅이 없는 사람들이 돈을 모아 남의 땅을 사서 아파트를 짓는 방식이다.
겉으로는 ‘아파트 공동구매’처럼 보이지만, 실제 구조는 재개발·재건축과 비교할 수 없을 정도로 어렵다.
재개발은 이미 조합원 대부분이 땅 주인이다. 그러나 지주택은 토지 소유자와 협상부터 시작한다. 이 차이가 모든 위험의 출발점이다.
2. 성공 확률의 현실--- 숫자가 말하는 진실
지주택의 가장 큰 허상은 “시간만 지나면 된다”는 믿음이다.
- 전국 평균 입주 성공률: 약 17%
- 서울 지역 성공률: 약 8.5%
이는 10명 중 8~9명이 입주에 실패하거나 장기간 자금이 묶인다는 의미다.
허: 늦어질 뿐 결국 된다 실: 대부분은 끝까지 못 간다
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| 지역주택조합 왜 유험한가요? |
3. 토지 매입의 함정--- 95%의 벽
지주택은 사업 부지의 95% 이상을 실제 매입해야 다음 단계로 넘어갈 수 있다.
문제는 단 한 명의 토지주가 매도를 거부해도 사업 전체가 멈춘다는 점이다.
이른바 ‘알박기’는 법적으로 문제가 아니다. 땅 주인은 팔지 않을 자유가 있다.
그 순간, 조합원들의 돈은 법적으로도, 현실적으로도 묶인다.
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| 지주택의 유험성 |
4. 추가 분담금의 무한 반복
지주택 피해자들이 가장 많이 하는 말은 이것이다.
“처음엔 그 돈이면 끝인 줄 알았다.”
그러나 사업이 지연되면 다음 비용이 연쇄적으로 발생한다.
- 토지 가격 상승
- 공사비 인상
- 금융비용 증가
이 모든 비용은 조합원이 추가 분담금으로 부담한다. 거절하면? 조합 탈퇴 또는 권리 박탈이다.
허: 추가 분담금은 예외적이다 실: 추가 분담금은 구조적으로 필연이다
5. 사기와 횡령, 구조가 부른 범죄
지주택에는 업무대행사, 브로커, 홍보 대행이 복잡하게 얽혀 있다.
문제는 이들 대부분이 사업 실패에 책임지지 않는 구조라는 점이다.
- 조합 자금 횡령
- 허위 토지 계약서
- 광고와 실제 진행 상황의 괴리
법적 책임은 결국 조합원 개인에게 돌아간다. 사기 피해가 발생해도 돈을 되찾기는 거의 불가능에 가깝다.
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| 물가올랐으니 공사비도 올려달라.." |
6. 탈퇴가 불가능한 구조
지주택의 또 다른 착각은 “안 되면 빠지면 되지”라는 생각이다.
현실은 정반대다.
- 탈퇴 자체가 조합 승인 사항
- 환불까지 수년 소요 가능
- 막대한 위약금 공제
많은 경우 돌려받는 돈은 원금의 일부에 불과하다. 혹은 아예 돌려받지 못한다.
7. 지주택 광고 문구의 허와 실
지주택 광고에는 반복적으로 등장하는 문장이 있다.
- “일반 분양보다 30% 저렴”
- “토지 확보 완료”
- “조만간 착공”
그러나 이 문장들은 법적 책임이 없는 표현이다.
허: 문구는 약속이다 실: 문구는 마케팅일 뿐이다
계약서 어디에도 입주 시점이나 총 비용을 보장하는 조항은 없다.
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| 지역주택 조합 |
8. 경제적 관점에서 본 지주택의 본질
지주택은 투자가 아니다.
확률이 낮고, 손실 규모가 크며, 통제 수단이 없는 구조는 경제적으로 도박에 가깝다.
특히 자산의 대부분을 지주택에 넣는 순간, 실패 시 회복 가능성은 사실상 사라진다.
필자의 시각: 지주택은 ‘집’이 아니라 ‘위험 상품’이다
개인적으로 지주택을 보며 가장 안타까운 점은 이것이다.
집을 마련하려던 사람들이 인생 최대의 재무 리스크를 떠안게 된다는 사실.
지주택은 서민을 돕는 제도가 아니라, 서민의 절박함을 구조적으로 이용하는 방식에 가깝다.
저렴해 보이는 가격은 리스크에 대한 보상이지, 혜택이 아니다.
정리하며
지역주택조합은 잘 되면 집이 된다. 그러나 대부분은 잘 되지 않는다.
경제는 감정이 아니라 확률과 구조의 문제다. 성공 확률이 낮고, 실패 비용이 치명적인 선택은 피하는 것이 합리적이다.
집은 삶의 기반이지, 인생을 걸어야 할 도박판이 아니다. 지주택을 고민하고 있다면, 한 번 더 생각하는 것이 아니라 한 발 물러서는 것이 가장 현명한 선택일 수 있다.
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